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房屋居间合同纠纷法律问题研究

作者: 时间:2018-07-09 来源: 阅读数:9


  房屋中介公司以居间的方式进行房产交易已经成为当今社会二手房市场房产交易的主要形式,特别是当前中国房地产业空前繁荣,房屋中介提供居间服务的工作量激增,因中介活动而引发的居间合同纠纷也越来越多。居间合同是该类纠纷解决的关键和基础,依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释一、二的相关规定,对居间合同纠纷中常见的问题进行分析,有利于相关纠纷的预防与解决。

  常见的房屋居间合同纠纷主要集中在以下几个方面:

  一、如何认定“居间人已促成合同成立”

  所谓居间合同是指居间人根据委托人的要求,为委托人提供订约机会或为订约进行媒介活动,促成委托人订立合同,由委托人向居间人支付报酬的合同。居间人是否促成合同的成立,是委托人支付居间报酬的关键。居间人不能促成合同成立就无法向委托人主张报酬,如何认定“居间人促成合同成立”可以依据三个标准:第一,居间人提供的居间服务直接导致委托人合同的订立。即居间人提供的居间服务是委托人相关合同订立的重要组成部分,居间人提供的相关服务与为委托人相关合同订立存在因果关系。如果委托人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得了系争标的,我们就不能以该结果推断出“居间人已促成合同成立”之事实。第二,居间人促使委托人订立的合同合法有效。居间人是为委托人服务的,这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介,其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通过居间人的服务,与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了,委托人才负有给付报酬的义务。因此,居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。该合同无效,则居间人的居间服务没有达到居间合同的要求,必然不能向委托人主张居间报酬。第三,居间人是否履行居间合同义务。合同法对于居间人履行居间合同的相关义务进行了约束,如合同法第425条第1款规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”这是居间人在居间合同中承担的主要义务,居间人应依诚实信用原则履行此项义务。委托人与居间人订立居间合同,往往是由于信息的不对称,才委托居间人代为办理相关事宜,其目的就在于通过居间人找到订约的机会。而这一目的实现,需居间人按照委托人的要求采取实事求事的态度据实报告。报告不真实,将误导委托人订立有可能受到损害的合同。合同法第425条第2款规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”承担损害赔偿责任应当具备以下三个条件:第一,居间人有损害委托人利益的主观上的故意。如果是由于居间人的过失,如疏忽大意没有报告已知的重要事实,或者是居间人不知道的重要事实,则不构成承担责任的条件。第二,有实施侵害委托人利益的客观上的行为。即故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,这也是居间人的故意行为。这种行为有可能是居间人单方实施的,如为了取得报酬,提供虚假情况使委托人订立了合同;也可能是居间人与相对人恶意串通提供的虚假情况;第三,须有委托人损害事实的发生。没有损害也就无须赔偿,只是居间人不得要求支付报酬。

  二、委托人规避居间人私下签订买卖合同是否构成违约

  根据合同法第一百零七条规定,所谓违约责任,是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时应当承担的民事责任。从这一定义中我们可以看出,即使合同没有明确指出某种行为是否属于违约,只要当事人没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,就构成违约。

  实践中,常常存在委托人在利用中介公司提供的信息服务之后,避开中介公司而与房东私下达成房屋协议,即所谓的“飞单”、“跑单”。根据一般的居间合同,中介公司在居间合同中明确约定了委托人的义务,即不得与房东私下交易。一旦委托人规避居间人私下与房东签订房屋合同,明显违背了居间合同之约定,应承担相应的违约责任。但是,委托人通过不同的中介公司与房东所达成房屋协议不应视为违约,除非房东独家委托唯一中介公司为代理,否则委托人有权选择中介公司为自己提供居间服务。

  三、中介居间合同中的“霸王条款”

  实践中,中介居间合同多为格式合同。其中的“霸王条款”是居间合同中纠纷的焦点问题。如何认定居间合同中的霸王条款是该类纠纷解决的焦点。

  常见的霸王条款有如下方式:

  1、中介提供服务促使委托人达成合同,委托人违约未签订合同或该合同被解除后,中介主张居间报酬。

  合同法第四百二十七条规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。然而,实务中,不少居间人为使自己获取报酬的目的不落空,往往利用格式条款,要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未签订买卖合同的,违约方及合意解约方需向居间人支付相当于居间报酬的违约金或服务费。这样,就使委托人处于必须签约,否则就要承担违约金或服务费的不利地位;而其自己则处于无论是否促成合同成立,均可获取相当于居间报酬的违约金或服务费的有利地位。这明显加重了委托人的责任。因此,依据合同法第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。一旦中介在格式合同中进行相关条款限制,该条款因违反了法律的强制性规定,应为无效。

  2、无论合同是否签订,中介主张定金利益。

  不少中介合同中约定了关于主张定金的格式条款,在合同双方没有依约签订合同或履行合同,一方依定金法则主张定金的情况下,居间合同约定部分定金为中介报酬。此类条款明显加重委托人的义务,而最大限度保障中介自身权益,显失公平,应视为霸王条款而无效。

  1. 只要曾提供居间服务,即使不是该中介公司促使当事人达成合同,均主张居间报酬。

  房屋中介公司往往通过看房协议的方式,与委托人达成房屋购买(租赁)代理协议,协议约定只要中介公司为委托人提供过某房信息,无论委托人或其亲属通过其它方式与房东达成房屋协议,均视为该中介公司居间服务完成,可向委托人主张居间报酬。该类约定只在房东独家委托唯一中介公司代理时有效,否则完全剥夺了委托人自由选择居间人的权利,应视为霸王条款而无效。实践中,提供居间服务的一方并非具有中介居间服务资质,其促成买卖双方合同成立,是否有权收取报酬,根据合同法解释二第十条,当事人超越经营范围订立合同,法院不因此认定合同无效,故有权收取报酬。


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