在线咨询

您现在的位置: 首页 >律师文集>正文

未经登记的租赁合同,是否适用“买卖不破租赁”规则?

作者: 时间:2018-07-06 来源: 阅读数:9

“买卖不破租赁”是一条传统规则, 创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。
在商事领域,承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营,在承租关系中其居住权利不需要保障。因此,这个规则在现代法制中逐渐有所弱化。按照上海市相关规定,未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但卖受人明知或应当知道承租人的存在时,这一规则仍然适用。

(一)“买卖不破租赁”原则的产生与发展

在早期民法上,租赁物的买受人可以凭借物权的优先效力从只享有合同债权的承租人那里取回租赁物,即“买卖击破租赁”,这种状况一直延续到1804年《法国民法典》。到19世纪末期,“买卖击破租赁”的规定越来越受到人们的诟病。在房屋租赁市场中,大部分承租人是处于社会底层的劳动者,其收入状况较差,若因为房屋所有权移转而终止租赁关系,他们往往无力在价格水涨船高(承租人增多,房源稀少)的房屋租赁市场找到另一个合适住处,从而流落街头。如果一味施行“买卖击破租赁”,则难以保证一部分社会底层群众的基本生活条件,危及他们的生存,从而影响社会稳定,酿成严重的社会问题。[2]此外,许多房屋买受人是基于收取房屋租金的目的而购买房屋,租赁合同的继续履行未伤害房屋买受人的利益。相反,通过原租赁合同的延续,房屋买受人节约了寻找新承租人、订立租赁合同等成本,而承租人也节约了寻找新的房屋,重新改造房屋等方面的费用,对这部分人而言,继续沿用原有的租赁合同符合促进商事交易便捷、提高交易效率的经济目标。

基于上述考虑,1900年实施的《德国民法典》在第566条(出租人不破租赁)第1款规定“出租人的住房在交给承租人后,被出租人让与给第三人的,取得人即代替出租人,加入在出租人的所有权存续期间有使用租赁关系产生的权利和义务。”[3]这一条规定,首次确立了“买卖不破租赁”原则。此后,大多数国家和地区都沿用了德国民法典“买卖不破租赁”的规范,我国同样在《合同法》、《城市房屋租赁管理办法中》等法律、条例中设置了“买卖不破租赁”的制度,特别是在房屋租赁活动中,买卖不破租赁原则已经成为惯例。

随着改革开发的进一步深入,经济生活开始呈现多元化的局面,房屋租赁市场也产生了新的变化,这种变化带来了对“买卖不破租赁”原则的挑战。一来,居民个人收入不断增长,城市商品房供应量持续增加,许多普通老百姓拥有了自己的住房,不再依赖租房解决居住问题。二来,商事活动的广泛开展,促使大量房屋、门面房纷纷变身店铺、商用建筑,使得商业性租赁在占据了房屋租赁市场的重要位置。本案中双方系争的季景路163号门面就是典型的商业租赁房屋。在上海这样一个国际性大都市,大型商业大厦鳞次栉比,小街小巷也是店面连着店面,商业性租赁比重较之其他地区更为庞大。在商业性租赁中,大多数租赁房屋从事商事经营的承租人都是从事商业经营的公司、企业、个体经营户,他们并非低收入群体,租赁关系的终结不影响其基本生活。“买卖不破租赁”原则设立之初的政策需求——保证经济上的弱势群体享有基本的居住条件,对于商业性租赁是不适用的。三来,一味地施行“买卖不破租赁”原则,使得买受人处置房屋的自由意志受到限制,从而不能实现自己对房屋的利用意图,从而在利益上受到了损害。一旦出现出卖人恶意隐瞒房屋租赁关系的情形,买受人在购买房屋后,将长时间受制于房屋租赁合同,从而造成购买房屋的目的落空,而违约责任通常难以弥补买受人的预期利益损失。这样一来,买受人势必需要增加成本来调查房屋租赁情形,从而降低市场流通效率。

虽然“买卖不破租赁”原则存在一定的弊端,但该制度已延续百年,仍有不少的价值,能够起到一定的社会效果。首先,正如上文所述,租赁关系的继续履行对于本就以出租房屋为购买目的的买受人而言,能够节约交易成本,提高房屋的利用效率,减少房屋空置时间。其次,“买卖不破租赁”原则最大限度保护了承租人利益,也保证了租赁关系的稳定。对于租赁房屋用以居住的一部分弱势群体而言,买卖不破租赁能够保证其居住条件,维护其基本生活状态。对于租赁房屋用以商业经营的承租人而言,其通常抱有长期经营的目标,往往通过订立长期租赁合同来保证经营地点的固定,并投入大量费用用于装修。若因为房屋所有权移转而被迫结束租赁关系、搬离原来的经营地点,往往带来装修成本损失,固定客源的丧失,经营品牌效益的受损。这种利益损失虽然不至于损害其基本生活,但对于承租人的经济利益打击颇大,将对民事主体从事商业经营的积极性造成损害。同时,租赁关系因为房屋所有权移转而被迫终止的现象,会造成市场经营主体非主观性的变动,影响市场交易关系的稳定,损害交易安全。

为了保护交易安全,平衡保护承租人与受让人的利益,绝大多数国家或地区立法在规定买卖不破租赁原则时,同时搭配一定租赁权公示性措施,即只有采取了法定公示性措施才能适用此原则。[4]我们也应当学习这种做法,在运用“买卖不破租赁”这一原则时平衡好各方当事人的利益,既考虑到我国国情的变化,也注重吸收这一制度的优点,从而达到最好的社会效果。

(二)“买卖不破租赁”原则的适用要件

1、租赁合同合法有效。如果没有合法有效存在的租赁合同,就无所谓原有的租赁关系,更谈不上买卖不破租赁了。此时,判断租赁合同有效的准据点,应当是租赁物所有权让与之时。[5]即法院审查租赁合同是否有效的时间节点,应当是租赁物所有权转让的时刻。考察租赁合同的有效与否,法院审查的重点在于双方意思表示是否真实,是否违背法律强制性规定,是否采用了合法的形式等。

2、租赁合同已经开始履行。如果租赁合同仅仅是订立完成,尚未实际履行,订立合同的当事人尚未实现对租赁房屋的占有,则承租人仅仅取得了一种债权请求权,不能以其请求权对抗租赁房屋的买受人。同理,若出租人尚未交付租赁物于承租人,则购买租赁物的第三人将无法知悉租赁物上已存在租赁关系的事实,势必会为查验标的物上的权利状况而投入一定的查证成本,交易的顺畅进行就会受到极大的妨碍。[6]此时宽泛地适用“买卖不破租赁”,就违背立法促进商事交易便捷开展的初衷。因此,买卖不破租赁的实现,是以租赁合同已经开始履行为前提的。

3、出租人将租赁房屋的所有权转让给第三人。如果买受人和出租人是同一主体,或者存在某种委托、附从关系,则可以认定属于假转让。此时,租赁房屋的转让实际上只是一种表面的假象,并没有实际发生。因此,这时候的买卖关系不应当对租赁关系构成影响。另外,买受人必须履行相关的房屋过户手续,从而使得房屋所有权确定地转移。因为我国法律规定房屋所有权的取得必须采用登记方式,因此,我们必须要求买受人提供房屋所有权属的证书,来证明买受人已经取得租赁房屋的所有权。

4、租赁关系已经采用一定的公示措施。只有采取了一定的公示措施,买受人才能了解租赁关系存在,才会全面思考是否购买租赁房屋,以便作出审慎的决定。如果不采取公示措施,买受人于购买之后才知晓租赁关系存在,则会对买受人的使用目的造成冲击,损害其对租赁房屋的利用,也会使得租赁房屋的使用关系充满不确定性,即租赁关系有可能解除。因此,公示措施对于确定租赁房屋的使用关系,维护买受人的知情权,都有重要的意义。

我国《城市房地产管理法》第53条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。《上海市居住房屋租赁管理实施办法》第10条规定,居住房屋租赁合同订立生效后,由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料,到社区事务受理中心办理相关手续;出租人应当办理纳税申报;租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定,房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。

虽然我国的法律已经有了相应的规定,但这种备案、登记的规定在现实中贯彻施行的情况并不完善。房屋租赁关系复杂多变,存在转租、短期租等情形,一味要求承租人进行备案登记,可能有些脱离社会实际,难以照顾到很多承租人的实际情况。许多承租人由于不熟悉法律规定,或者嫌麻烦,也没有到相应部门办理备案手续。而且这种备案登记很少对公众公布或开放,难以起到公示效果。如果仅以房屋租赁备案登记作为“买卖不破租赁”原则的唯一公示性措施,将极大限制这一原则的适用,不利于对承租人利益的保护。

《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》第30条认为,未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。这一指示性意见一定程度上照顾了我国房屋租赁的现实,也为司法实践的适用留了一定的余地。

此外,该解答也规定,如果因为出租人未向买受人告知租赁关系存在的事实而导致承租人不能运用“买卖不破租赁”的规定继续履行租赁合同的情形下,承租人可以要求出租人承担违约责任。这一规定旨在不能适用“买卖不破租赁”原则时给予承租人以经济补偿,以维护承租人的利益。

(三)“买卖不破租赁”原则的适用效力

买受人将取代原出租人与承租人形成租赁关系。原有的租赁合同对买受人和承租人仍然具有效力,两者应当从租赁房屋的所有权移转之时起继续履行原先的租赁合同。《上海市房屋租赁条例》第37条规定,房屋租赁期间转让的,房屋的受让人应当继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。因此,买受人应当与承租人首先对租赁合同进行主体变更。此外,租赁房屋的期限、租金等事项仍然沿用原先租赁合同的规定,若要变更,需要买受人与承租人协商一致,否则应当继续遵循原先的租赁合同规定。




分享到:
免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。
★★澳门赌博网站-澳门网上现金游戏赌博平台-澳门现金游戏赌博平台大全-株洲房产专业律师网