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浅议共有房产应有份额的抵押及登记

作者: 时间:2018-07-06 来源: 阅读数:8

一、共有房产的应有份额

       按份共有属于共有的一种类型,我国法律对此已有明文规定。《中华人民共和国民法通则》第78条规定:“按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务;按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额处分或者转让。”最新颁布的《中华人民共和国物权法》(下称《物权法》)93条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”因此,共有人对共有物享有份额是按份共有最重要的法律特征。

       所谓份额是指共有人对共有物所有权享有的比例,各按份共有人享有的份额,就称为按份共有人的应有份额。应有份额按照约定或出资比例确定,否则视为等额。我国法学界通说认为,按份共有人的应有份额就是按份共有人的权利范围。应有份额虽然不是所有权,但每个共有人都能在自己应有份额范围内享有并行使占有、使用、收益的权利,也可依法转让其应有份额;除法定、约定或其他按份共有人优先购买权的限制外,并不需要征得其他共有人同意。所以,应有份额具备所有权的效力。

       在按份共有房产法律关系中,各按份共有人所享有的所有权份额,就是共有房产的应有份额。

       二、共有房产应有份额的抵押

      共有房产应有份额具有所有权的效力,按份房产共有人当然有权依法以应有份额设定抵押权,毋须征得其他共有人的同意。根据2000年最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第54条的规定:“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。”因而,按份房产共有人可以就应有份额单独设定抵押权,登记部门应该受理。

       但是在房屋权属登记实务中,以共有房产应有份额设定抵押权并办理登记的却较为少见,其原因在于绝大部分共有房产权利申请人在相关的权属登记申请材料中对共有份额怠于作出书面约定和确认,登记部门颁发的房屋权属证书和保存的房屋权属登记档案也并无共有份额的记载。依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第88条“对于共有财产,部分共有人主张按份共有、部分共有人主张共同共有,如果不能证明财产是按份共有的,应当认定为共同共有”的规定,对于前述共有权利人怠于约定份额的共有房产,登记部门只能视为共同共有房产。依据1997年建设部颁发的《城市房地产抵押管理办法》第19条“以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意”的规定和2000年最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第54条“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效”的规定,共同共有房产抵押应由全部共有人同意并共同申请登记。在共有人之间无补充约定共有份额的情况下,部分共有人以应有份额单独申请抵押权设定登记,登记部门当然不会受理。

《物权法》改变了这一状况,它使未对共有关系、共有份额作出约定的共有房产的应有份额抵押变成了现实。《物权法》第103条规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”根据这一规定,房产共有,除了共有人事先约定为共同共有、夫妻共同共有、家庭共同共有的情况外,其余均为按份共有,各共有人可以以自己的应有份额设定抵押并自行申办抵押登记。而这三种例外情况,应该有自己的特定范围:第一,事先约定为共同共有。共有人约定房产共有为共同共有的,必须经过登记;未办理登记的,约定只能在共有人之间发生效力,而不能对抗第三人。第二,夫妻共同共有。夫妻共同共有的房产,应该是夫妻间未作约定、按照〈婚姻法〉的相关规定属于夫妻共同所有的房产。第三,家庭共同共有。房产的家庭共同共有大量表现在农村家庭以“户”为单位申请建成的房屋。这种房屋由于宅基地使用权是根据家庭人口数量进行审批核准的,且家庭成员共同投入了相应的人力、财力和物力,在未办理权属登记情况下,原则上应当属于家庭成员共同共有。但在申请办理房屋权属登记时,1.如经家庭成员共同协商以家庭成员一人或几人名义登记的,应视为其他家庭成员已将其共有部分赠与登记名义人,房屋产权归登记名义人所有或按份共有:2.如以家庭所有成员名义登记的,只要家庭成员间未约定为共同共有,房屋产权应当属于所有家庭成员按份共有。在上述两种情况下,意味着共同共有关系的消灭和按份共有关系的产生。至于其它情况,1.以家庭成员自己的收入、自己的名义购置,权属登记在家庭成员个人名下的房产,应归家庭成员各自所有;2.使用家庭共同收入但以家庭成员个人名义购置,权属登记在家庭成员个人名下的房产,应视为其他家庭成员赠与,归登记名义人所有;3.使用家庭收入以所有家庭成员名义购置,权属登记在所有家庭成员名下的房产,未约定为共同共有的,应属所有家庭成员按份共有。

      按份共有人以共有房产应有份额设定抵押,应当将其与以共有房产设定抵押区分开来。前者的抵押标的为“应有份额”,后者的抵押标的为“共有房产”;前者是对共有房产的份额权的处分,后者是对共有房产整体的处分;前者的抵押,按份共有人可自行决定并不需其他共有人同意;而后者的抵押,在〈物权法》施行之前,应征得全体共有人同意,〈物权法》实施后,根据第97条的规定处理:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

      三、共有房产应有份额抵押的登记

      <<物权法》实施后,按份房产共有人中请应有份额抵押权设定登记,登记部门完全可以受理。但在登记实务中,应注意以下事项:

      1.要特别注意区分共有房产抵押和共有房产应有份额抵押两种不同的情况。按份共有人申请应有份额抵押权设定登记,登记部门应当要求抵押双方在抵押合同和抵押登记申请书上载明抵押物为抵押人所享有房屋所有权的应有份额,有关房屋他项权证上也应载明抵押物为按份房产共有人的应有份额。

       2.尽管按份房产共有人可以自行抵押应有份额,但在应有份额上仍然会存在夫妻共同共有的情况。此类情况,登记部门应当要求当事人征得按份共有人配偶的同意并共同申请。

       3.房产共有人已约定各自所占份额的,可以按照约定份额办理抵押权设定登记;未作约定的,根据〈物权法〉第104条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。”为避免在应有份额上发生不必要的歧义和纷争,登记部门应敦请抵押双方在相关抵押权登记申请文件中载明经双方确认的应有房产份额和价值。

       4、权证的注记。共有房产应有份额的抵押,牵涉到权证上他项权的注记。笔者认为,所有权证持证人以自己的应有份额设定抵押的,登记部门只在所有权证上注记抵押情况即可;共有权证持证人以自己的应有份额设定抵押的,登记部门只在共有权证上注记抵押情况即可。如果登记部门在所有权证和共有权证上都注记抵押情况,无疑会限制权利人对自己权利的行使,有违立法初衷。


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