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共同出资建房的房屋共有性质与分割

作者:张尹 马桂芳 时间:2018-07-05 来源:中国法院网 阅读数:11
基本案情
原告邓某兰与被告邓某玲系同胞姐妹关系,被告徐某系被告邓某玲之子。2009年,原、被告家的宅基地被征收,邓某玲、徐某共获补偿款6万元,邓、徐二人被安置在某小区内自建房屋,并给徐某颁发了建设用地规划许可证。因当时被告邓某玲无民事行为能力,被告徐某仅17周岁,家庭经济困难,徐某用补偿所得6万元修建至第二层土建部分后,无资金续建,原告邓某兰考虑到姐妹关系且徐某年幼无能力续建的实际情况,便同意出资修建该房屋第三、四、五层及整栋房屋的水电安装的装修。2009年8月,房屋修建并装修完工。原告一直占有使用在该房屋第三、四、五层,被告占有使用该房屋第一、二层。2015年初,原告与被告徐某出现矛盾,经人民调解委员会组织调解达成协议,对邓某兰出资建房(21.1385万元)的金额双方认可,不再以此事为由发生任何纠纷。但未就房屋所有权及原、被告应占有的份额进行确认。后被告徐某在原告外出期间,将进入房屋的门锁锁芯换掉,原告无法进出房屋。双方发生纠纷。该房屋所在土地系安置拆迁户建房的国有土地,相关土地及房屋登记手续正在办理之中。
裁判结果
本案焦点为诉争房屋所有权归属问题。法院判决确认房屋属于原告邓某兰、被告邓某玲、被告徐某按份共有;房屋第三、四、五层归原告邓某兰所有,第一、二层归被告邓某玲、徐某所有,其中一层大门、全部楼梯、屋顶为原告邓某兰、被告邓某玲、徐某按份共有;被告徐某立即停止侵害原告通行、居住行为并排除妨害。宣判后,当事人未提出上诉,判决已发生法律效力。
案例评析
该案主要涉及共有房屋定性与财产分割的问题。该诉争房屋土地、房屋权属登记未办理,相关部门颁发《建设用地规划许可证》用地个人为徐某,《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”,本案诉争房屋共五层,并非被告完全出资修建,按现有证据表明,原告出资21.1385万元,二被告出资6万元,系原、被告共同出资修建,原告考虑到与被告的亲情自愿承担较多资金,因而,该楼房所有权应为原、被告按份共有。同时,根据原、被告出资额及自修建完工后原告居住该楼第三、四、五层,被告居住第一、二层的实际情况,对原告要求确认按居住现状确认房屋所有权的请求,应予以支持。
按份共有物之上并不存在一项完整的所有权,而是以份额的形式分散在各共有人之手。在份额的联结下,共有人对共有物的完整支配得以实现,不同共有人之间的利益冲突也得到调和。因而,按份共有具有双重面向(ein doppeltes Gesicht),其部分朝着共同的标的,部分朝着按份共有人之间的关系[1]。我国《物权法》按份共有作为一种物权关系加以规范的,无论如何规范,必须承认的是按份共有因涉及共有人间的相互关系,势必处于物债二分体系的中间地带,也必然出现一些债法的因素,这也是为什么物权法里承认按份共有人约定的效力。以按份共有的双重面向为基础,对按份共有物进行分割必须会引发以下三方面的法律效力:1、按份共有人之间相互关系的终结,至少是请求分割的共有之退出共有关系;2、共有物的归属发生根本变化;3、共有份额会随着分割发生变化,分割即意味着对共有物的处分。法律为提高共有物的利用效率,减少不必要的交易成本,允许共有人随时请求分割共有物,从而简化按份共有关系,或者回到单独所有的状态,按份共有人可单方作出分割共有物的决定并且无须取得其他共有人的同意[2]
在上述理论基础之上,对于具体的分割方式上,根据我国《物权法》第100条第1款之规定,首先应当由全体共有人“协商确定”。若协商不成,则由法院根据共有物的性质确定,“共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割”,“难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。
因本案当事人双方对诉争房屋是否不得分割没有约定,现原告要求分割应予准许。根据诉争房屋的结构,进出房屋仅有一个通道即自一层房门至楼梯进出,对共有房屋楼层分割后,一楼大门、全部楼梯、屋顶等属于功能性设施服务于整栋房屋并不宜分割的部分,依然由原、被告双方按份共有,其中原告享有五分之三的不动产份额,被告享有五分之二的份额,原、被告享有的不动产共有份额均涉及大门、楼梯、屋顶的全部,双方当事人对房屋共有部分均有权使用,相互间不得妨害,被告应保证原告正常进出。
本案中,徐某将进出该通道的门锁换掉锁芯,使原告无法居住,妨害了原告的物权,侵犯了原告的合法权益。在物权受到妨害后,物权人可以直接请求侵害人为一定的行为或不为一定的行为,包括请求侵害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产等。实践中,大部分妨害物权行使的行为,都是在侵害人应物权人的请求停止妨害行为而使物权恢复完全的支配状态的情况下了结的。尤其是在情况紧急、来不及请求公力救济的情况下,在法律允许的范围内,物权人直接采取一定的自我保护措施,有利于避免或减轻自己财产遭受的损害。物权人在其权利受到妨害时也可以直接向法院提出诉讼,请求确认其物权的存在或采取其他的保护措施。实践中一般都是物权人在直接向侵害人提出请求未得结果,仍不能实现和保护其权利时,才依法请求法院裁判,责令侵害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产。在这种情况下,停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产同时就是对侵害人的民事制裁。根据本案的具体情况,双方因此发生纠纷,原告起诉要求被告停止侵害,两被告应立即停止侵害并排除妨害(如将一层门锁钥匙交原告一把并保证原告正常出入)。
 
           作者单位:石门县人民法院、常德市中级人民法院


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