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家庭装修合同纠纷分析及建议

作者: 时间:2018-07-05 来源: 阅读数:4

近年来,随着商品房市场的不断发育,家庭装修行业也有了前所未有的发展,但由于缺少规范,家庭装修中出现了许多问题和纠纷。如何处理好此类案件,规范家装市场主体的行为是亟待解决的问题。反映了家装市场中存在的一类典型问题,审理中主要涉及以下几个问题:

 

    一、家庭室内装修合同的性质如何认定

 

    家庭室内装修合同在我国《民法通则》和《合同法》中并不是作为一种典型合同加以规定的,此类合同从性质上讲,应当归属于承揽合同还是建设工程合同呢?我国《合同法》第251条规定:“承揽合同按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。”而作为承揽合同的特殊形式建设工程合同,传统民法上,原属于承揽合同的一种,但由于建设工程不同于其他工作的完成,除具有一般承揽合同的特征外,更具有自身的不同特点,因此我国《合同法》将建设工程合同规定为不同于承揽合同的一类新的独立的有名合同。这两种合同相比较主要有以下几点不同:

 

    合同主体的限定性。承揽合同的主体没有限制,可以是自然人,也可以是法人和其他组织;而建设工程合同的主体即发包人和承包人是有限制的。

 

    合同标的的限制性。建设工程合同的承包人承包建设的标的只能是属于基本建设的工程而不能是其他的工作;为不属于基本建设的施工项目而订立的合同,不属于建设工程合同,而应属于承揽合同。

 

    合同管理的特殊性。国家对建设工程合同实行严格的监督和管理;而对于承揽合同,国家一般不予特殊的监督和管理。

 

    合同形式有要式性。《合同法》第270条规定,建设工程合同应当采用书面形式订立;承揽合同则没有上述强制性规定。

 

    据此,我们认为,只有大型的建设装修装饰工程才可作为建设工程合同中的客体,家庭装修合同应当属于承揽合同的范畴。

    二、对不合格的装修工程是否应当承担瑕疵担保责任

 

    承揽合同中的瑕疵担保责任是指承揽人应依法律规定和合同约定交付定作物,承揽人交付的定作物有瑕疵的,应当承担相应的民事责任,承揽人的这一责任即瑕疵担保责任。瑕疵担保责任是承揽人对履行合同不符合约定而承担的责任,从性质上讲,承揽合同的瑕疵担保责任仍然属于违约责任。如果按照合同的履行状况将违约行为分为不履行和瑕疵履行两种,那么,瑕疵担保责任是对瑕疵履行行为而承担的违约责任。

 

    我国《合同法》第262规定:“承揽人交付的工作成果不符合质量要求的,定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。”此条是对承揽人的瑕疵担保责任的法律规定。根据该条规定,承揽人承担瑕疵担保责任必须具备承揽人交付的工作成果不符合质量要求的前提条件,即质量上存在瑕疵。在承揽合同中,承揽人的主要义务就是按照合同约定和定作人(委托人)的要求,按质按量的完成工作成果,也就是说,承揽人应当保证其完成的工作成果在质量上达到合同约定的标准。如果合同没有约定标准或约定不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的特定标准履行。

 

    通常情况下,承揽人承担瑕疵担保责任的形式主要有修理、重作、减少报酬、赔偿损失等形式。工作成果有轻微瑕疵的,定作人可以要求承揽人进修理,使工作成果符合质量标准;工作成果有严重瑕疵的,定作人可以要求承揽人重作;工作成果有瑕疵,而定作人同意利用的,可以按质论价而减少报酬;工作成果不符合质量标准,给定作人造成人身损害或者财产上损害的,定作人有权要求承揽人赔偿因此造成的损失。

   

三、违约责任与侵权责任竞合

 

违约责任与侵权责任竞合是指行为人实施的某一行为,违反了合同规范和侵权规范,同时具备了违约责任的要件和侵权责任的要件,导致违约责任与侵权责任的同时产生的一种法律现象。承揽合同中的责任竞合现象。主要有交付的定作物不符合质量要求、有瑕疵,或者因保管不善、过错或重大过失造成定作人提供的被加工物毁损、灭失的,既构成违约,也构成损害。

 

四、房屋装修合同纠纷预防及建议

 

目前各地家装合同采用的都是统一制定的合同,在这份合同中,作为用户必须要注意以下几个问题:

 

1、合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的消费者在签订合同时,没有注意这两点,给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期创造了条件。

 

2、在合同中必须注明所使用装修材料的具体品牌或型号、等级、价格等,以防装饰公司以次充好。

 

3、装饰公司要求预先收取工程款数额不得超过总造价的60%。

 

4、合同条款要清楚标明双方的权利、义务、责任、违约处罚等条款。

 

5、合同中的有关保修条文也是不可少的,而且应分清责任:如果属于施工或乙方代购材料的质量问题,装饰公司应承担全部责任;如果属于用户自购材料或使用不当,双方可协商处理。

 

签订的合同可通过专业律师见证,为了确认和保护双方的合法权益。合同及附件一式各三份,由双方和见证律师分别保存。 由于统一制定的合同在某些方面规定不详细,有些内容甚至没有涉及,为了切实保护自身的合法权益,消费者还需自己提出一些补充协议,建议可增加如下内容:

 

1、装饰公司必须保证本工程实行环保设计、采用环保材料、进行环保施工,装修后室内空气

 

质量达到国家环保标准:为此消费者自购材料必须达到国家环保标准。

 

2、工程各阶段验收时,消费者应参加或委托他人参加材料验收、隐蔽工程验收、竣工验收。每

 

一阶段验收合格,消费者应在验收单上签字,如有异议,应及时通知装饰公司,由装饰公司到现场检查核实。消费者如不参加验收,或参加验收既不在合格单上签字又不提出异议的,由此产生的问题,装饰公司就可以不承担任何责任。消费者如果认为有必要对室内空气质量进行检测,可以委托具有资质的检测机构进行空气质量检测(检测费用由最后确定的责任方承担)

 

3、由于室内空气中有害物质含量会因挥发而越来越少,因此空气质量不存在保修期。

 

4、关于工程延期:凡是未按合同约定工期履行的工程,消费者、装饰公司双方须签署工程延期单,装饰公司必须加盖公司合同章或公章。


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