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买二手房时,如何合理避税?

作者: 时间:2018-06-29 来源: 阅读数:7

买二手房时,如何合理避税?

首先,我们要知道二手房交易中产生的税费包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税(2009年至今暂免)、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

虽然法定需要买家支付的只有契税,中介费双方承担。但是现在实际情况基本是卖方市场,买家承担几乎所有的税费,所以我们必须要对税费有一定的认知才行。

接下来我们先说说这二手房交易中重点的几个税费是如何收取的,我们了解了这些,就能对税费有框架性的认知。

一、营业税(税率5.55%)

征税标准:

(注:差额=房价-原房屋购买价)

对于非普通住宅的界定(只要满足其中一条便是非普通住宅)

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);

2、单套建筑面积在140平方米以上(不含140平方米);

3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

二、个人所得税(税率20%)

个人所得税与之前的营业税类似,也分情况征税。不过比营业税要更为复杂一点。我们用公式来表示或许会更为简单明了。

1、普通住宅2年之内交易,则:个人所得税={售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:则(售房收入-购房总额-印花税)×20%。

3、当出售房屋不是家庭唯一住房的时候,个税按房价的1%征收。

可以看到,在二手房交易所缴纳的税费中,个人所得税占的比重是很大的。

三、土地增值税

征收标准:

四、增值税(5%)

对于非一线城市来说:

对于北、上、广、深四个一线城市来说:

(注:差额=房价-原房屋购买价)

五、契税

契税买家需要承担自己的那部分,并在过户当天交给房管局。一般是按照以下标准进行缴纳:

六、教育费附加及城市维护建设税

教育费附加及城市维护建设税缴纳基准分别是:营业税*3%、营业税*7%。

七、其他费用

1、中介费。

2、合同公证费:200-400元。

3、评估费:房屋贷款需要,几百到几千,可以协商。

4、贷款抵押登记费:商业以及组合贷款200元一套,公积金贷款100元一套。

5、权属登记费:80元/本

看到这里基本上买二手房要交的费用也差不多说完了,估计大家已经眼花缭乱,懵了。买二手房竟如此多的税费!

敲黑板,接下来是重点!!!

买二手房合理的避税的方法奉上!大家要认真做笔记哟!

首先,我们需要为大家普及一个知识:什么是合同价、网签价和核定价。

一般而言,我们买二手房,都会与房东签订合同。许多买房人为了少交税,同卖方人签了一套500万(合同价),但是在房管局系统的网上进行公示和签合同,却显示成交价格为200万(网签价)。这样,房管局的系统自然就会提示价格过低,因为这套房子区域最低过户指导价为300万(核定价)。

想避税,我们就需要在三者中的一个做文章——合理利用网签价能够帮助大家合理避税,省下一大笔钱。

1、因为办理过户时,征税完全取决于网签价格,而非实际成交价格。所以这时候就有了所谓「阴阳合同」的出现,即实际成交价和网上的合同价不一致,这样就可以通过降低网签价来减少税费了。具体施行的时候,大家可以将预期说给中介,他会非常明确的告诉你如何操作的。

2、前面我们了解到了普通住宅与非普通住宅的区别,以及他们之间缴纳税费的区别,很容易我们就能看出来:普通住宅比非普通住宅所缴纳税费要少!所以,我们要尽量将自己所购买的房屋定性为普通住宅。而根据非普通住宅的定性条件的第三条(实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍)来看,网签价是有可能将“非普通住宅”变成“普通住宅”,从而帮助大家减少税费的。

所以说,大家完全可以通过合理利用网签价来避税。

虽然,根据以上的种种税费征收标准来看,在所有的条件中,税费最少的就是满五唯一(房屋购买满5年,并且是唯一的住房)的房子。不过,若你购买的二手房并不是满五唯一的也不必太过沮丧,我们只要尽可能的减少税费,也是可以省下一大笔钱的。


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